Les chiffres derrière la solution

Stimuler la construction de logements en adaptant la TVA pour la construction neuve ainsi que pour la démolition/reconstruction

La Belgique a besoin de 30 000 logements supplémentaires par an

La population ne cesse d’augmenter. Selon les estimations du Bureau fédéral du Plan, nous passerons de 11,4 millions de Belges en 2018 à 12 millions en 2030 (soit 596 000 de plus), puis à 13 millions en 2060 (soit 1,67 million de plus). Le nombre de ménages va aussi augmenter : de 4,9 millions en 2018, il passera à 5,3 millions en 2030 (soit 327 000 ménages de plus) et à 5,82 millions en 2060 (soit 899 000 ménages de plus)[1].

Cette croissance entraînera inévitablement une pénurie sur le marché du logement. Afin de suivre l’évolution démographique, il faudra créer, chaque année, au moins 30 000 logements en Belgique au cours des prochaines années.

Notre parc immobilier a grand besoin de renouveau

Avec une moyenne d’âge de 63 ans, les habitations belges font partie des plus vieilles d’Europe. 37 % des bâtiments datent d’avant la fin de la Seconde Guerre mondiale ; presqu’un quart date même d’avant la Première Guerre mondiale[2].

La production actuelle de nouvelles constructions représente, sur une base annuelle, moins de 1 % du total de l’offre de logements existants. Sans stimulants externes, il faudra, par conséquent, au moins un siècle avant que toutes les habitations énergivores existantes soient remplacées par de nouvelles constructions.

Il y a, par conséquent, plus d’un million de logements qui sont de qualité insuffisante et présentent des problèmes aux installations électriques, d’eau, des problèmes de condensation, d’humidité et d’escaliers dangereux... Sans oublier le risque d’intoxication au CO^[3]. De plus, un tiers de ceux-ci présentent des problèmes structurels ou de stabilité et doivent être remplacés de toute urgence.

Nos maisons, dévoreuses d’énergie

Le parc immobilier belge n’est pas adapté aux normes énergétiques actuelles et engendre une facture d’énergie trop élevée, en dépit de notre climat tempéré. La consommation énergétique résidentielle moyenne est 40 % plus élevée en Belgique qu’aux Pays-Bas et est pratiquement égale à celle de la Finlande, pays au climat nettement plus froid. Sans des mesures radicales, nous ne respecterons jamais les exigences européennes de réduction des émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2050[4].

Les primes à la rénovation coûtent cher et ratent leurs objectifs

Les primes à l’isolation coûtent très cher au trésor public et n’ont pas eu beaucoup d’impact. En huit ans, les primes les plus efficaces (pour le double vitrage et l’isolation de la toiture) se sont respectivement soldées par une amélioration de 10 % et de 8 % du parc immobilier. L’effet de l’isolation des sols et des murs est encore moindre. Dans notre pays, plus de la moitié des maisons n’ont pas d’isolation du sol ou des murs, seulement la moitié d’entre elles sont pourvues d’isolation des tuyaux de chauffage Plus d'un cinquième des maisons n'a toujours pas de vitrage isolant en 2018. Si nous continuons à ce rythme, il faudra plus de 100 ans pour isoler toutes les habitations[5].

Favoriser la construction neuve en harmonisant la TVA applicable aux nouvelles constructions et aux rénovations

La construction neuve fait l’objet d’une discrimination fiscale

Les prélèvements publics sur les constructions neuves s’élèvent à 83 %[6]. Autrement dit, pour une maison qui coûte 299 600 euros (hors terrain), ce montant peut, en gros, être scindé en deux : 163 400 euros de coût réel et 136 200 euros qui retournent aux pouvoirs publics via l’ONSS, la TVA, l’impôt des sociétés, etc.

Les prélèvements publics à l’achat d’une habitation existante rénovée par la suite ne s’élèvent qu’à environ 14 %.

De plus, la discrimination fiscale a lieu sur un marché extrêmement sensible aux prix. Une hausse ou une baisse minime du prix a un effet multiplicateur sur le nombre de familles qui peuvent se permettre d’acquérir un logement dans une certaine catégorie de prix. La moitié des ménages à deux revenus peut acheter, par exemple, une habitation d’environ 230 000 euros, mais une augmentation de 10 % du prix divise ce chiffre par deux[7].

La construction neuve n’empiète pas forcément sur l’espace vierge

L’affectation de l’espace disponible est, à juste titre, un sujet brûlant. Construire du neuf n’implique pas forcément de s’approprier des espaces vierges, ni de trahir notre patrimoine. Il existe différentes manières d’étendre et de rénover le parc immobilier autre que par extension rurale : concentration dans les centres-villes et en périphérie, démolition et reconstruction, rénovation.

La concentration ainsi que la démolition et la reconstruction sont des formes de construction neuve qui permettent de créer des logements neufs supplémentaires sans sacrifier l’espace libre (cette impression de perte d’espace est non fondée). La rénovation, en revanche, n’accroît pas l’offre. Pourtant, elle est soutenue par les pouvoirs publics.

Chaque habitation supplémentaire contribue à assainir le marché du logement

Bien que cela puisse sembler paradoxal, une offre de logements plus importante, y compris dans le segment moyen, contribue aussi à résoudre le problème des logements via la chaîne du déménagement[8]. En effet, le nombre de ménages augmente alors que l’offre de nouveaux logements diminue. L’offre limitée dans le segment moyen entraîne un glissement vers les segments inférieurs, ce qui fait grimper les prix dans ces segments[9] et éjecte les plus défavorisés du marché. Un effet pervers qui ne peut pas être l'intention d'une politique du logement.

L’incitation à construire de nouveaux logements dans le segment moyen favorisera un glissement vers le haut. Chaque logement supplémentaire contribuera donc à résoudre le problème des logements sociaux.

Un taux de TVA uniforme pour la construction neuve et la rénovation stimulerait le marché

Une étude du Bureau fédéral du Plan[10] confirme que la construction fait partie des secteurs qui réagissent le plus à l’adaptation de la TVA. Une diminution de la TVA sur les nouvelles constructions a un impact immédiat. L’avantage n’est pas étalé dans le temps ; il faut donc emprunter moins dès le début. Ce système s’oppose aux mesures telles que le bonus logement, qui fait essentiellement grimper le prix sur le marché secondaire et augmente à peine l’offre de logements abordables[11].

La directive européenne sur la TVA prévoit la possibilité d’un taux de TVA réduit pour, entre autres, la fourniture, la construction, la rénovation et la transformation de logements dans le cadre d’une politique sociale. Le concept de « politique sociale » est interprété au sens large. Le Luxembourg, par exemple, applique un taux de TVA réduit généralisé de 3 % sur la construction et la vente d’habitations. D’autres États européens (dont le Royaume-Uni et l’Italie) prévoient soit une exonération, soit un taux de TVA réduit, en marge de l’application d’un tarif élevé.[12]

Selon une étude de l’université de Gand, 645 000 familles peuvent actuellement financer un projet moyen de construction neuve (compte tenu du prix, du revenu, de l’intérêt et de la durée du remboursement). Si la TVA passait à 12 %, ce chiffre s’élèverait à 990 000 ménages[13]. Les projets supplémentaires qu’engendrerait cette diminution de la TVA permettraient de créer 11 000 emplois, dont 7 500 dans le secteur de la construction.

D’après cette même étude de l’université de Gand, un passage de la TVA sur les nouvelles constructions de 21 % à 12 % coûterait chaque année 583,2 millions d’euros au trésor public, mais générerait un retour sur investissement de 637,2 millions d’euros puisque 6 900 nouvelles habitations seraient construites en plus chaque année. Une hausse de la TVA à 12 % sur les rénovations rapporterait 546,6 millions d’euros par an aux finances publiques[14] [15].

Un taux de TVA uniformisé pour la construction neuve et la rénovation aurait un impact budgétaire neutre au moment de son introduction, mais la mesure générerait rapidement un bénéfice net de plus de 600 millions d’euros par an pour le trésor public. En d’autres termes : dès l’introduction, la mesure est au moins neutre pour le trésor public. Vu la forte élasticité de la demande, le volume de nouvelles constructions supplémentaires devrait augmenter considérablement, avec, à la clé, des recettes significativement plus élevées pour le trésor public.

Un taux de TVA uniformisé pour la construction neuve et la rénovation simplifierait la fiscalité

Le système fiscal actuel a fait naître de nombreuses solutions non optimales. Un taux de TVA uniformisé pour la construction neuve et la rénovation simplifierait la fiscalité de manière efficace.

• C’en serait fini des travaux de construction non optimaux dans le cadre desquels les propriétaires conservent quatre murs pour pouvoir bénéficier d’un taux de TVA réduit.
• Le taux de TVA uniformisé pour la construction neuve et la rénovation satisferait à l’augmentation de l’âge minimum d’une habitation pour appliquer le tarif « rénovation » (de 5 à 10 ans).
• La mesure réduirait l’attractivité des arbitrages entre les droits d’enregistrement régionaux (10 à 12 %) et la TVA fédérale (6 % et 21 %).
• La disparité due au fait que le taux de TVA réduit pour la démolition et la reconstruction s’applique uniquement aux particuliers dans 32 grandes villes disparaîtrait.

Étant donné que cette mesure générerait plus de travaux nécessitant un permis, le travail au noir sera également en régression.

Généraliser le taux de TVA réduit pour la démolition/reconstruction

Les projets immobiliers urbains offrent un précieux levier de rénovation de l’habitat

Si nous souhaitons utiliser moins d’espaces vierges, question pour laquelle il existe un large consensus, il faudra en grande partie construire de nouveaux logements dans les villes. Les projets immobiliers de renforcement et de concentration ainsi que la démolition et la reconstruction sont des formes de construction nouvelle ? Celles-ci permettront de créer des logements neufs supplémentaires sans sacrifier l’espace libre.

L’éradication des chancres urbains, la réduction de l’inoccupation et du délabrement ainsi que le remplacement des logements existants par des neufs sont les grands défis qui attendent nos villes. Seuls les promoteurs professionnels disposent des ressources financières, de l’expertise et de la capacité nécessaires pour revaloriser de vastes friches industrielles et/ou des zones polluées et ainsi contribuer à grande échelle à l’indispensable reconversion urbaine. La conception et la réalisation de projets de démolition/reconstruction d’un immeuble existant présentent en effet, des risques et nécessitent un investissement considérable, des connaissances techniques approfondies et une grande disponibilité. L’investisseur particulier individuel n’a ni les ressources, ni les connaissances, ni le temps nécessaire, a fortiori dans les quartiers où les besoins sont les plus criants.

Le taux réduit de TVA de 6 % ne concerne que les particuliers dans les 32 grandes villes

Un taux réduit de TVA de 6 % s’applique depuis le 1^er janvier 2007 à la démolition et à la reconstruction d’une habitation neuve en lieu et place de celle-ci. Pour pouvoir bénéficier de cette réduction de TVA, la nouvelle habitation reconstruite (qui suit la démolition d’une vieille habitation ou d’autres immeubles) doit se trouver dans l’une des 32 grandes villes mentionnées dans l’arrêté royal. Une fois les travaux terminés, le bâtiment doit exclusivement ou principalement servir d’habitation privée. Aujourd’hui, pour avoir droit à ce taux réduit de TVA de 6 %, l’immeuble doit être démoli et reconstruit par le même maître d’œuvre.

Les recherches menées par l’Université de Gand démontrent que, chez nous, la construction neuve après une démolition débouche, actuellement, essentiellement sur de petits projets qui ont peu d’impact sur la dynamique de la rénovation urbaine[16].

Une généralisation de la réduction de la TVA pour la démolition/reconstruction s’impose

On plaide en faveur de mesures de soutien politique afin d’encourager la démolition et la reconstruction, y compris une généralisation de la réduction de la TVA de 6%. Cela doit également concerner les projets réalisés et mis en vente par des promoteurs professionnels. Les clients de ces promoteurs ne bénéficient actuellement pas du taux réduit de TVA de 6 % dont profitent les maîtres d’œuvre particuliers pour la démolition/reconstruction.

Une réduction structurelle de la TVA pour le renouvellement urbain, également pour les clients de promoteurs professionnels, permettrait de rendre les logements plus abordables pour les acheteurs potentiels. Il s’installerait ainsi une dynamique qui contribuerait à combler le besoin de logements et à éradiquer plus rapidement les chancres urbains. Cela stimulerait le renouvellement de notre patrimoine immobilier et de l’habitat dans les villes.

Un taux de TVA uniforme aurait un impact fiscal pratiquement neutre

L’université de Gand[17] a calculé qu’une généralisation du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction entraînerait une augmentation de l’activité annuelle à hauteur de 700 logements, ce qui générerait 142 millions d’euros de recettes fiscales supplémentaires. Un taux de TVA de 6 % au lieu de 21 % pour la production existante de logements se solderait, quant à lui, par un déclin de recettes fiscales de l’ordre de 230 millions d’euros. L’impact net d’une réduction généralisée (tant sur le plan géographique que chez les clients de professionnels) donnerait un solde fiscal négatif de 148 millions d’euros.

Il est possible de limiter ces « pertes » fiscales en optant pour un taux de TVA uniforme de 12 % pour la démolition et la reconstruction. Sur tout le territoire tant pour les particuliers que pour les clients des professionnels du métier au lieu d’appliquer un taux de 6 % pour un groupe restreint sur un territoire géographique limité. Ce scénario doperait l’activité annuelle à raison de 500 habitations, ce qui ramènerait le solde fiscal net négatif à seulement 33 millions d’euros. Une politique d’accompagnement en matière de rénovation urbaine, assortie d’un nombre limité de projets relativement grands, permettrait d’obtenir un solde fiscal positif et multiplierait les chances de bénéfices externes considérables à moyen terme. Le résultat serait déjà fiscalement positif avec une augmentation de l’activité annuelle de 750 logements.

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