Des questions fréquentes

Non. Vu la concurrence qui existe entre les fournisseurs d’habitations neuves, un promoteur immobilier répercutera effectivement la baisse de la TVA sur le client final, à savoir le particulier qui achète une habitation. Une TVA uniforme dopera, en outre, la création de projets résidentiels intra-urbains (nouveaux quartiers en ville). La différence financière entre la rénovation et l’achat sans souci d’une maison reconstruite à un promoteur ou un entrepreneur se réduira. Les nouvelles constructions écoénergétiques et durables en ville seront donc plus abordables et accessibles à plus d’acheteurs. Nous serons également en mesure de rénover le parc résidentiel belge vétuste à plus grande échelle et donc plus rapidement. On pense ici à l’élimination des chancres urbains, des bureaux vétustes, des grands immeubles inoccupés et délabrés…

Dans ce cadre, une étude de la KU Leuven basée sur des données de marché démontre que la diminution de la TVA a un effet positif : les démolitions/reconstructions ont augmenté de 20 % (dans les villes-centres où la mesure est d'application).

La norme à laquelle tant les habitations neuves que les rénovations énergétiques majeures (qui visent des économies d’énergie et s’accompagnent d’avantages fiscaux) doivent satisfaire est représentée par ce que l’on appelle le niveau E. Plus il est faible, plus l’habitation est économe en énergie. La conformité d’une habitation à la norme dépend notamment des matériaux utilisés et du type de chauffage. La norme applicable aux constructions neuves est plus de deux fois plus sévère que celle en vigueur pour les rénovations énergétiques majeures. La première impose actuellement un niveau E maximal de E-40. Aucun niveau E n’est imposé aux rénovations simples, qui ne visent pas expressément à faire baisser la consommation énergétique de l’habitation. Le niveau E fixé pour les rénovations énergétiques majeures est de E-90, soit plus du double (90=>40). En 2021, date à laquelle la norme applicable aux constructions neuves passera à E-30 tandis que celle applicable aux rénovations énergétiques majeures restera fixée à E90, on atteindra même un coefficient 3.

La réalité le confirme, par exemple : d’après un rapport de la Vlaams Energieagentschap (agence flamande de l’énergie), le niveau E moyen des bâtiments neufs construits en 2016 était 2,5 fois moins élevé que celui obtenu dans le cadre de rénovations énergétiques majeures (E-30 contre E-74).

Cette mesure contribue à rendre le neuf économe en énergie à nouveau plus accessible pour un groupe cible beaucoup plus large. Pour un logement moyen, une différence de 9 % de TVA se solde vite par un écart de 20 000 à 25 000 euros. Il s’agit souvent du montant d’apport personnel qui manque aux emprunteurs. Selon l’Université de Gand, le nombre de familles qui pourraient s’offrir une construction neuve passerait de 645 000 à 990 000. Plus de maisons neuves feront baisser le prix du marché immobilier existant.

Des limites pourraient être imaginées, notamment sous la forme d’une superficie d’habitation maximale ou d’une typologie précise. Ces limites peuvent s’inscrire dans le caractère social de la mesure, comme l’exige l’Europe.

Nous proposons la définition suivante : Une nouvelle construction satisfait au critère d’une « politique sociale » si :

• l’habitation sert de résidence principale à l’occupant (propriétaire ou locataire) ;
• la condition d’occupation est remplie pendant cinq ans.

Toute nouvelle construction qui ne correspond pas à cette définition devrait donc rester soumise au taux de 21 %.

Le Luxembourg, par exemple, applique un taux de TVA réduit généralisé de 3 % sur la construction et la vente d’habitations. D’autres États européens (dont le Royaume-Uni et l’Italie) prévoient soit une exonération, soit un taux de TVA réduit, en marge de l’application d’un tarif élevé.

Source : Analyse de Deloitte en date du 13 mai 2016

En dépit du lien avec la politique sociale en matière de logement, l’État fédéral reste compétent. Ce point a été récemment confirmé par le Conseil d’État. Le Conseil stipule que seul l’État fédéral est compétent et pas les régions, dans le cadre d’un projet de décret de la ministre Homans, par analogie avec la situation à Bruxelles, dans lequel sont indiqués les acteurs qui, dans le contexte de logements liés à une politique sociale de logement, peuvent céder leur bien à un taux de TVA réduit[1]

[1] Le texte du Conseil d’État peut être retrouvé ici (page 153 et suivantes) :
http://docs.vlaamsparlement.be/docs/stukken/2015-2016/g814-1.pdf

Dans l’hypothèse d’une TVA uniforme à 12 % :

à volumes comparables, la mesure est au moins neutre pour le Trésor. Il n’y a donc pas de risques de baisse des recettes.

Une étude du Bureau fédéral du Plan confirme que la construction est l’un des secteurs qui réagissent le plus violemment à une modification de la TVA[1]. Une baisse de la TVA sur le neuf a un impact immédiat. L’avantage n’est pas dilué dans le temps, ce qui permet d’emprunter moins dès le début.

Une étude d’Itinera Institute confirme aussi la forte élasticité du prix du neuf[2].

Des études universitaires montrent que le volume de constructions neuves augmentera substantiellement, ce qui pourrait permettre à cette mesure de rapporter 600 millions d’euros en recettes fiscales. En dépit de l’uniformisation de la TVA, la charge qui pèse sur le neuf reste, en effet, largement supérieure à celle qui pèse sur la rénovation.

[1] Source : « Effets économiques et budgétaires d’une réduction de la TVA sur la construction de logements », Bureau fédéral du Plan, avril 1998 (http://www.plan.be/publications/publication_det.php?lang=nl&KeyPub=117) et « Analyse macro-sectorielle des effets d’une hausse de la TVA », Bureau fédéral du Plan, mai 2014 (http://www.plan.be/publications/publication_det.php?lang=nl&KeyPub=1339)

[2] Source : « Huisvesting in tijden van schaarste » - Itinera Institute, 2011

Tout est de plus en plus contrôlé. Le travail au noir dans la construction a, dès lors, nettement diminué.

Vu qu’elle génère davantage de travaux nécessitant un permis, cette mesure devrait contribuer à une baisse globale du travail au noir.

Les entrepreneurs, par exemple dans le secteur de la peinture, doivent déjà appliquer un taux de 21 % lorsque le logement a moins de 10 ans (cf. récente augmentation de 5 ans à 10 ans). Le travail au noir redevient donc bien moins « intéressant ».

Au contraire. Rendre le neuf plus attractif peut générer des milliers de nouveaux emplois.

La construction d’un bâtiment neuf nécessite bien plus de main-d’œuvre que la rénovation d’un logement. L’Université de Gand a calculé qu’une diminution à 12 % du taux de TVA sur le neuf créerait 11 000 nouveaux emplois.

Le taux réduit actuel de 6 % en cas de démolition et de reconstruction s’applique seulement dans 32 villes et se limite aux maîtres d’ouvrage particuliers. En effet, le taux de 6 % est seulement possible s’il concerne la reconstruction d’un logement pour autant que le maître d’ouvrage ait lui-même démoli ou fait démolir le bâtiment situé sur la parcelle concernée avant la reconstruction. Les clients de promoteurs professionnels ne bénéficient pas aujourd’hui du taux réduit.

Le grand défi de notre société reste, cependant, d’éliminer les chancres urbains. Seuls des promoteurs professionnels ont les fonds, l’expertise et la capacité de revaloriser les chancres et de contribuer ainsi à grande échelle à la reconversion urbaine dont nous avons tant besoin. La conception et la réalisation de la démolition et de la reconstruction d’un bâtiment existant présentent, en effet, des risques et nécessitent un investissement significatif, une importante connaissance technique et une grande disponibilité. Tant les moyens et la connaissance que le temps nécessaire sont hors de portée du particulier moyen, a fortiori dans les quartiers où les besoins sont les plus criants.

Vu les ambitions de densification urbaine, il est grand temps de prendre des mesures de soutien politique afin d’encourager la démolition et la reconstruction, notamment une généralisation du taux de TVA réduit de 6 %, y compris pour les projets mis en vente par des promoteurs professionnels. Les clients de ces promoteurs ne bénéficient, en effet, pas du même taux réduit que les maîtres d’ouvrage particuliers pour la démolition et la reconstruction. Une baisse structurelle de la TVA pour la rénovation urbaine dont bénéficieraient aussi les clients de promoteurs professionnels privés rend les logements plus abordables pour les acheteurs potentiels. Il en résultera une dynamique qui contribuera à répondre au besoin de logement, tout en accélérant la disparition des chancres urbains. Cela stimulerait le renouvellement de notre patrimoine immobilier et l’habitat dans les villes.

Nous avons soumis l’idée d’un taux de TVA réduit et uniforme pour la rénovation et la construction aux experts reconnus en matière de TVA. Ils concluent qu’un taux de TVA réduit uniforme pour la construction et la rénovation ne peut être un problème pour l’Europe.

La directive européenne relative à la TVA prévoit la possibilité de pratiquer un taux réduit sur :

• la livraison, la construction, la rénovation et la transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale ;
• la rénovation et la réparation de logements particuliers, à l’exception des matériaux qui représentent une part substantielle des services prestés.

Pour ce qui concerne la « politique sociale », elle n’est pas définie en tant que telle, mais une interprétation large en a été donnée dans le cadre de l’instauration du taux de TVA réduit de 6 % pour les bâtiments scolaires.

Il semble toutefois que la jurisprudence européenne soit plutôt négative à l’égard d’une application généralisée du taux réduit sur toutes les constructions : cf. CdJ, affaire C-161/14, 4 juin 2015, Commission européenne contre le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord (seulement disponible en anglais) :

• “It is therefore apparent from the very wording of that provision that it precludes national measures which amount to permitting the application of the reduced rate of VAT to the provision, construction, renovation and alteration of all housing, with no account being taken of the restriction pertaining to the social context in which such operations must take place".

Bien que la surveillance exercée par la Commission européenne soit limitée :

• "As regards the purpose of those provisions, it must be recalled that, in establishing Annex III to the VAT Directive, the EU legislature intended that essential commodities and goods and services having social or cultural objectives may be subject to a reduced rate of VAT, provided that those goods or services pose little or no risk of distortion to competition”. “It is true that the VAT Directive does not define either which services correspond to social objectives or, again, which services are supplied as part of social policy. It follows that the definition of such objectives or that social policy context is a matter of political choices for the Member States and may not be subject to scrutiny by the European Union except where, by a distortion of those concepts, it results in measures which fall, by virtue of their effect and true objectives, outside those objectives or that context.”

Comme nous le savons, le Luxembourg prévoit un taux réduit général de 3 % pour la construction et la vente de logements. Aucune limitation ne ressort des commentaires (hormis que la part privée doit représenter au moins 75 % de la superficie totale). Dans une série d’autres pays, une exonération ou un taux réduit est prévu, en marge de l’application du taux plein. Pour le RU : taux de 0 %, ce qui permet aussi la déduction de la TVA payée en amont.

Autres éléments :

• passer d’un taux bas à l’autre n’est pas un problème, l’application de 6 % et 12 % est, sur ce point, entièrement assimilée ;
• un argument pro est que la rénovation de logements à un taux réduit ne peut entraîner l’exclusion par définition de la construction. Exclure d’emblée le neuf parce qu’aucun lien n’existerait avec la « politique sociale » ne semble donc pas logique étant donné qu’il est de toute façon possible de rénover (sans limitation).

La conclusion semble donc qu’il n’existe, sur la base de la directive TVA, aucune limitation absolue à la diminution du taux, au vu d’une série de précédents qui semblent tolérés.

Un taux de TVA réduit est appliqué en Italie. Voici une synthèse de la législation par Acuitas Communications, pour le compte de l’UEPC :

• 4% VAT rate if buyer is a ‘first home buyer’ or 10% VAT rate for other buyers instead of 22% VAT.
• It applies to residential, social & rural housing. Castles, villas or palaces are excluded.
• For residential housing, it applies regardless of buyer’s income.
• The buyer must declare:
  • Not to have property rights on another unit located in the same town where he has bought a house under the ‘first home buyer’ clause;
  • Not to have property rights on another unit under the ‘first home buyer’ clause anywhere in Italy.
• From 2016 onwards, it applies to buyers purchasing a second home only if they sell their first home within one year from the purchase of the new one.

Un taux de TVA réduit est appliqué au Luxembourg. Voici une synthèse de la législation par Acuitas Communications, pour le compte de l’UEPC :

Since 1 January 2015, house builders & developers can sell housing at a 3% VAT rate (instead of 17%): if the buyer occupies it as its principal residence; and if the total amount of the fiscal advantage does not exceed 50.000 EUR per apartment/house sold.

Un taux de TVA réduit est également appliqué en Pologne. Voici une synthèse réalisée par l’UEPC. Elle a été confirmée par Miroslaw Bednarek, le Regional Business Director de Matexi à Varsovie.

Poland has a double tax rate for new buildings of 8 or 23%, depending on the surface. VAT is currently 8% for flats of 150 m² or less and houses of 300 m² or smaller. Excess surface area beyond the above limits is taxed at 23%. 

The Polish government introduced a reduced VAT rate (currently 8%) for buildings and houses erected within social housing program. Buildings suite to the program are the one classified in Polish Classification of Construction as residential (section 11). Effectively all residential units.

The reduced rate is applicable for apartments up to 150 sqm and houses up to 300 sqm. All above limits is taxed with 23% (but only part above the limit). All the rest, like garages, commercial units, unbuilt plots, etc. are subject to 23%.

Différents experts, notamment au SPF Finances, ont confirmé oralement la conclusion de expert fiscal reconnu qu’un taux de TVA réduit et uniforme pour la construction et la rénovation ne pouvait être un problème pour l’Europe.

Il importe de souligner que cette mesure vise un objectif social. Au Luxembourg, par exemple, on le résout en limitant la mesure aux logements qui constituent la résidence principale de l’occupant. L’économie d’énergie peut également être un objectif social.