Comment instaurer un habitat urbain abordable et durable, à proximité de toutes les commodités ?

Etant donné la croissance démographique, la réduction de la taille des ménages et le vieillissement de la population, la Belgique a besoin d’au moins 32 000 logements supplémentaires par an. Par ailleurs, le parc résidentiel existant est particulièrement vétuste, énergivore, précaire et polluant. La plupart des Belges se laissent malgré tout séduire par l’achat d’une maison à rénover : ils pensent qu’une nouvelle construction coûtera trop cher, notamment en raison de la TVA à 21 %. L’application d’un taux de TVA uniformisé et avantageux, à toutes les nouvelles constructions pourrait faire évoluer les mentalités. Nous visons ici la rénovation, la construction neuve ainsi que la démolition/reconstruction.

Vétuste

Les habitations belges comptent parmi les plus anciennes d’Europe : elles ont en moyenne 64 ans. 37 % datent d’avant la Seconde Guerre mondiale, 23 % ont même été construites avant la Première Guerre mondiale. La production actuelle de nouvelles constructions représente à peine 1 % de l’offre totale existante de logements. C’est regrettable, car chaque nouveau logement contribue à assainir le marché immobilier. D’autant plus que les nouvelles constructions n’empiètent pas forcément sur l’espace disponible. En effet, elles peuvent aussi (et surtout) voir le jour dans les villes et les communes.

Énergivore

Les vieilles maisons présentent des problèmes d’isolation, d’électricité, de condensation, d’humidité et de moisissures. Sans oublier le risque d’intoxication au CO. D’après une étude, un tiers des maisons vétustes connaissent même des problèmes structurels et doivent être remplacées. A titre d’exemple, la consommation énergétique résidentielle est 40 % plus élevée en Belgique qu’aux Pays-Bas. Résultat : une facture d’énergie démesurée et des émissions de CO₂ qui crèvent le plafond.

Climat

Les maisons « rénovées » ne peuvent, en outre, pas rivaliser avec les nouvelles constructions, particulièrement peu énergivores. Le marché de la rénovation reste donc un plus gros émetteur de CO₂, avec, à la clé, des frais énergétiques considérables. Or un parc résidentiel de qualité est indispensable si nous voulons atteindre les objectifs climatiques.

Densification

La construction neuve n’empiète pas forcément sur l’espace disponible. Nous devons avant tout miser sur la densification dans les villes et les communes, à proximité des nœuds de transports en commun et des services indispensables à la vie quotidienne. La démolition suivie d’une reconstruction offre, elle aussi, une foule de possibilités. Il existe de nombreux projets de reconversion intra-urbaine où les promoteurs pourraient créer des logements supplémentaires. Un promoteur est une entreprise indépendante qui réalise de nouveaux quartiers résidentiels. La construction neuve ne fait donc pas forcément disparaître de l’espace disponible.

Subventions

Le gouvernement a prévu toutes sortes de subventions et de primes pour encourager la rénovation et réduire la consommation énergétique du parc résidentiel existant. Mais 55 % des habitations n’ont toujours pas de murs isolés, 49 % ne disposent pas de conduites isolées et 22 % n’ont pas de vitrage isolant. Le sol n’est pas non plus isolé dans la grande majorité des maisons. Ces chiffres s’améliorent à peine en dépit des subventions accordées depuis des années, ce qui prouve que les primes n’ont pas atteint leurs objectifs.

Harmonisation fiscale

Une question se pose : pourquoi le gouvernement s’évertue-t-il à ne stimuler que la rénovation et la démolition suivie d’une reconstruction ? Il devrait faire évoluer les mentalités en faveur de nouvelles constructions plus économiques et parées pour l’avenir. Pour ce faire, il pourrait tout à fait mettre un terme à la discrimination fiscale entre :

• la construction neuve : 21 % de TVA
• démolition et reconstruction : 6% de TVA pour les uns, 21% de TVA pour les autres
• la rénovation : 6 % de TVA

Un taux de TVA uniformisé et avantageux pour toutes les nouvelles constructions aurait un impact direct sur la construction : la demande de constructions neuves partirait à la hausse. L’avantage serait perçu directement plutôt que d’être étalé dans le temps, car le montant à devoir emprunter pour acquérir une maison neuve serait réduit. L’augmentation du nombre de nouvelles constructions serait également bénéfique au trésor public et à l’emploi.

Prix fixe ou frais inattendus

Autre argument en faveur de la (démolition et de la) construction neuve : le prix. Dans le cas d’une nouvelle construction, le prix est fixé à l’avance. En rénovation, le maître d’ouvrage n’a aucune idée du budget qu’il devra dépenser, car il y a toujours des frais supplémentaires et inattendus. Les frais énergétiques seront, en outre, plus élevés sur toute la durée de vie de l’habitation. À terme, la construction neuve constitue donc le choix idéal.

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