Logements abordables en ville

Solution

Le marché résidentiel belge fait face à de nombreux défis, à commencer par la croissance du nombre de familles. Pour absorber cette croissance dans les années à venir, nous devrons construire au moins 30 000 logements supplémentaires par an. Sachant que les logements belges font partie des plus vieux d’Europe, et au vu des problèmes d’électricité, d’humidité, de CO, d’isolation et de déperditions thermiques (pour ne citer que ceux-là), une rénovation s’impose d’urgence. Par exemple : le chauffage de nos bâtiments représente 18 % des émissions belges.

Nous sommes convaincus que le gouvernement fédéral doit s’atteler efficacement au problème.

Le gouvernement n’a-t-il pas prévu le taux de TVA réduit (6%) et des primes à la rénovation pour résoudre le problème de qualité de nos logements ?

Si, mais le taux de TVA réduit ne s'applique qu'a 32 villes. Nous constatons également que les primes à la rénovation coûtent cher à l’état et qu’elles ne portent pas leurs fruits. Prenez les primes à l’isolation. L’État a dû débourser pas mal d’argent, mais ces incitants n’ont eu que peu d’impact. Par exemple : d’après nos calculs, les primes pour le double vitrage et l’isolation de la toiture, soit les plus prisées, n’ont conduit qu’à une optimisation de 10 % du parc résidentiel (lors de 8 ans). Si nous continuons à ce rythme, il faudra plus de 100 ans pour isoler toutes les habitations vétustes…

Pourquoi applique-t-on, par ailleurs, un taux de TVA réduit aux travaux effectués dans une habitation plus ancienne, sans lien avec les économies d’énergie ? Par exemple : les travaux de peinture ou l’installation d’une cuisine.

La construction neuve n’est pas non plus une solution, car elle empiète sur l’espace disponible…

C’est une fausse idée ! La construction neuve n’empiète pas forcément sur les espaces disponibles. Pensez à la concentration (construction à l’intérieur du bâti existant) et à la démolition d’une vieille maison suivie d’une reconstruction. Dans ces cas, la construction neuve présente 2 avantages : elle ne grignote pas l’espace disponible et elle donne naissance à des logements conformes aux normes actuelles en matière d’énergie et de qualité.

On dit qu’il faudra des années pour isoler toutes les anciennes maisons de Belgique. Mais la démolition et la reconstruction ne prendront-elles pas encore plus de temps ?

Si ce sont des particuliers qui s’en chargent maison par maison, la réponse est évidemment positive. Mais s’il est question de surfaces plus grandes (p. ex. des chancres urbains, des bureaux obsolètes ou de grands immeubles inoccupés et délabrés), cette approche permettra de rénover le parc résidentiel à grande échelle et donc plus rapidement. Seuls les promoteurs professionnels disposent des ressources financières, des connaissances techniques et des capacités nécessaires pour déployer de tels grands projets. Un promoteur est une entreprise indépendante qui réalise de nouveaux quartiers résidentiels.

Les particuliers peuvent donc acheter une habitation écoénergétique reconstruite à un promoteur professionnel. Quel est alors le problème ?

Ces acheteurs (jeunes couples, familles, seniors en quête d’un logement plus compact, par exemple un appartement) sont victimes d’une discrimination financière, car ils doivent payer 21 % de TVA au lieu de 6 %. En effet, le taux de TVA réduit de 6 % en vigueur pour la démolition/reconstruction s’applique uniquement aux particuliers. Si vous souhaitez acheter un logement reconstruit (maison ou appartement) par l’intermédiaire d’un promoteur professionnel ou entrepreneur pour vous épargner de nombreux tracas et soucis, vous devrez payer 21 % de TVA.

Quelle serait la solution pour parvenir à un parc résidentiel de qualité et peu énergivore en Belgique ?

Un taux de TVA uniformisé et avantageux pour la construction de logements neufs serait une très bonne chose et plus juste. Peu importe qu’un particulier décide :

• de rénover ;
• de faire démolir et reconstruire une maison ; ou
• d’acheter une maison reconstruite à un promoteur professionnel qui rénove un quartier entier.

Les chancres urbains disparaîtraient plus vite, les habitations seraient plus abordables en ville et le besoin de logements serait ainsi plus vite comblé. Cela stimulerait le rajeunissement de notre parc immobilier, les économies d’énergie et l’habitat en ville, à proximité de toutes les commodités. L’avenir du logement passera par là. »